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コインパーキング経営の初期費用 素人が始めた方法と収入も!

time 2016/10/04

コインパーキング経営の初期費用 素人が始めた方法と収入も!

以前に土地なしでも出来るコインパーキング経営 儲かる仕組み教えます!という記事を書きました。

私自身は不動産関連の仕事をしていますが、コインパーキングのことはもともとズブの素人
でもコインパーキングと月極駐車場経営を土地無しで始めて、いま数ヶ月が経ちました。

 

副業の駐車場経営としては、大きな失敗もなくそこそこ儲かってます。

 

以前の記事ではコインパーキングの仕組みや土地無しで始める方法の概要を書きましたが、今回は駐車場経営に必要な初期費用をご紹介しています。

その他、これまでの売上・収入、トラブル、リスクなど、コインパーキング経営を始めた流れを順を追ってご紹介していきます

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コインパーキング経営の費用

初期費用

初期費用の内訳詳細は土地なしでも出来るコインパーキング経営 儲かる仕組み教えます!に書いたとおり、10台分で約250万円くらいが目安です。

工事費込みで精算機1台40万円前後、ロック板が1台10万円前後です。

私の経営しているコインパーキングは8台分ですが、初期費用に250万円かかりました。

 

ただし、地主さんも「アスファルト舗装」の初期費用が発生します。

更地にアスファルト舗装をする場合、概算ですが1台分の舗装で8~10万円程度かかります。

 

地主さんの初期投資費用は、私が地主さんに支払う家賃で回収するので、地主さんに利益が出るのは数カ月後からになります。

ランニングコスト

  • 家賃・・・すみません。ナイショです。
  • メンテナンス代金・・・1台2,000円/月
  • 電気代合計・・・約5,000円/月
  • レシート用紙・・・数百円

毎月約20,000円のコストが発生しますが、精算機横に設置してもらった自動販売機の設置料が毎月10,000円~15,000円(夏はよく売れた)くらいもらえます。これもネットで複数の自販機業者さんに声をかけました

 

一番大きな支出の家賃をブログに書くことは地主さんとの契約違反になるので書きません(すみません)が、家賃以外で発生するランニング費用は、自販機の設置料と差し引きして毎月10,000円くらい。

(追記)
「場所がバレるような画像を出さないなら、家賃書いてもいいよ」と家主さんから許可いただきました。詳しい収支状況は駐車場投資の利回りを公開!僕のコインパーキングは年収◯万円!のページでご紹介しています。

 

メンテナンスには緊急時の電話受付や修理も含まれているので、私が急な対応に追われたことはありません。

 

ただし、売上集金や釣銭の補充、レシートの交換や清掃は週に1回自分でやってます

自宅近くなので仕事帰りに行けますし、作業時間は10分もかかりません。

 

旅行などで集金が出来ないときは、近所の友人に頼んでいます。

簡単で誰でも出来ますよ。

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土地無しコインパーキング経営の始め方

初期費用は規模によって変わりますが、まずは土地がなければコインパーキング経営はできません。

まずは地主さんから土地を借りるところから、駐車場経営が始まります。

土地の見つけ方・探し方

コインパーキング専門の業者ではなく、個人で駐車場経営を始める場合、どうやって土地を探せばいいのかもわかりませんよね。

まずは、土地勘のあるところ、できれば自宅や実家のある地元で探したほうがいいです。

 

土地勘のあるところであれば「前にあの辺りで車を止める場所を探すのに困ったな」とか、「あの辺りはいつも路上駐車が多いよな」という経験があるはずです。

  • 子どもの運動会に車で行ったけど、駐車場を探し回った。
  • 友達の家に車で行ったけど、周りに全然駐車場がなかった。
  • 河原でBBQしたけど、駐車場がないので路上駐車しちゃった。

こんな経験はありませんか?

そこにコインパーキングのニーズが必ずあるんです。

今までそんなこと意識してませんでしたよね?

 

「土地勘のある地元から始めるのがよい」という理由はもう一つあります。

地主さんから個人で土地を借りる場合、信用がゼロなので、アピールできることはただ一つ。

「◯◯町に住んでる△△と申します。怪しいものではありません」ということだけしかありません。

 

これが結構重要で、縁もゆかりもない土地で、一個人に誰も土地を貸してくれません。

子どもが◯◯小学校に行ってます」なんて話でも、有るのと無いのとでは全然違います。

 

実は私も「◯丁目に住んでます」とか「◯◯中学校出身なんです」といったところから、地主さんと話すきっかけを作り出せました。

 

他にも広告や歩いている時に見かけた「貸し土地」や「売り土地」も大事です。

「売り土地」でも買うのではなく、条件によっては貸してくれるケースも多いようですよ。

地主さんの住所を調べる方法

「ここだ!」という良い場所があっても、土地の持ち主の方や不動産屋さんの連絡先が看板に書いてある場合ばかりではありません。

わからない場合は自分で地主さんの住所や連絡先を探さないといけません。

 

住居表示から地番を探す方法という記事にも書いていますが、連絡先が分からなければ法務局に直接行くか、ネットで申し込んで土地所有者の住所を調べることになります。

 

法務局に行けば、土地の所在地から土地の持ち主の住所を調べる方法を教えてくれますが、平日に法務局まで行けない人はネットでも「不動産登記情報 所有者事項」を取り寄せることができます。

1件の申請で200円前後です。

地主さんへのアプローチ方法

土地を持ってない私が経営しているコインパーキングですが、地主さんへのアプローチは「飛び込み営業」でした。不動産屋さんは通してません。

もちろん最初は相手にされず、インターホン越しに断られました。

 

でも諦めずに私自身の家族構成を含めた素性や、コインパーキング始めたい熱意を丁寧に手紙に書いて、直接ポストに入れました

そして翌週にもう一度訪ねたら、玄関先でお話を聞いてくれました。

 

そして更に翌週、居間に上げていただいて「条件によっては貸してあげてもいいよ」というところに至りました。

「ちょっとコインパーキング経営をやってみたい」という軽い気持ちでは、地主さんも土地を貸してくれませんよね。

 

結果的に土地をお借りできたのは最初に地主さんにお会いしてから2ヶ月くらい経ってからでしたが、契約書は「コインパーキング 契約書 フォーマット」などで検索すればたくさん出てきたので、複数の契約書内容を熟読して使いました。

 

契約のことがまったく分からない場合は手数料が必要になりますが、地元の不動産屋さんにお願いして契約の仲介をしてもらったほうが安心かもしれませんね。

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家賃の決め方や値段設定

いくら売上が上がりそうか?」と同じくらいに大事なのが「いくらで土地を借りるか?」です。

でも、シロウトにはそんなことはわからないですよね。

 

大小いろんなコインパーキング機器を販売している業者さんがいるので、「土地は無いけどコインパーキングやりたい」と言えば、喜んで教えてくれます。

私は4つの業者さんに来てもらって、家賃相場のことや値段設定など、色々と教えてもらいました。

 

ネットで検索すると業者さんのホームページに事例がたくさんあるので、必ず複数業者のホームページを熟読して、営業担当者を呼びましょう。

土地を探して地主さんの家に行く前に、最低限の知識は絶対に知っておかないといけません。

◆土地を借りる家賃の目安◆
・月極駐車場の周辺相場を知っておく。
・1万円/台が月極相場なら、「10台借りるから7千円/台にして」など交渉。
・下限は月極相場の70%くらい。
・家賃の上限は、コインパーキングの売上予測の、半分以下の値段で借りる。
・1日1,000円/台、30日で30,000円/台の売上なら15,000円以内で借りる。

 

◆コインパーキング値段設定の目安◆
・徒歩10分圏内のコインパーキングの値段は全部調べる。
・1時間◯円?24時間上限◯円?夜間料金は何時から?
・1車室あたり1日100円の売上を大事に。1ヶ月で3,000円。10台分なら?
・値段設定は、まずは近隣の相場に合わせる。
・周辺より安く設定してしまったら、値下げ合戦に巻き込まれるだけ。

コインパーキング経営の収入

1車室あたりの「売上」から「家賃」を引いた金額は、毎月平均して約15,000円くらいです。

私のコインパーキングは8台なので、「売上」から「家賃」の差し引き合計は約120,000円

 

ここからメンテ代金等で10,000円を支払うので、毎月大体100,000円くらいのお金が手元に残ります。

 

初期費用に250万円かかったから、2年ちょっとで元が取れる計算。

 

税金を支払っても毎年約100万円近い収入アップになりそうなので、今から楽しみです!

コインパーキング経営のトラブル

今のところウチで発生したトラブルは「レシート切れ」だけです。

これは私がレシートの補充を忘れていたので仕方ないですが、万が一機械が故障してもメンテ会社が修理してくれます。

 

それ以外でよく耳にするのが「タダ逃げ」と「放置車両」のトラブル。

万が一お金を払わずに逃げた人がいても、常習犯でなければ深追いしないつもりです。

時間もお金ももったいない。

 

一番困るのは「放置車両」です。

1車室が売上を稼げずに、死んでしまいます。

 

でも、駐車場内の放置車両は、基本的に警察は何もしてくれません。

「民事不介入」です。

 

ただし、ナンバープレートが外されていたり、窓ガラスが割れていたりなど、「事件性」があれば、警察は所有者に連絡するなどの対応をしてくれます

事件性があればいいんだ。

事件性さえあれば。。。

土地なしで始めるコインパーキング経営まとめ

コインパーキング経営を始めてみてわかりましたが、特別なノウハウはそんなに必要ありませんでした。

「立地次第」と言っても言い過ぎではありません。

 

「売上が多い」か「安く土地を借りる」のどちらかができれば、ある程度の利益は見込めます。

◆コインパーキング経営のポイント◆
・土地探しは地元がおすすめ。
・地主さんには断られて当たり前。
・業者さんからしつこく何社もヒアリングする。
・業者のホームページは何社も熟読
・自己資金で始める(無理な借金しない)。

 

色々と副業を探す中で、初期投資がそれほどかからずに(無理な借金をせずに)始められるのがコインパーキング経営でしたが、事前に本を読んだり業者のホームページ事例を何度も読み返してから挑戦しました。

私は今のところ集金やお釣りの補充を自分でやっていますが、収入が軌道に乗れば、集金も業者さんに任せるつもりです。

手取りは少し減りますが、売上が家賃に満たないリスクを除けばほぼ何もせずに副収入!

 

ぜひそこを目指して頑張っていきます。

また売上状況をご報告しますね。

◆追記◆
コインパーキング&月極駐車場で2物件目をオープンさせました。
駐車場を経営するには?月極め・コインパーキングオープンまでの流れのページで、実際の工事期間中の画像やオープン前後にやっておくことをまとめています。

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