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駐車場を経営するには?月極め・コインパーキングオープンまでの流れ

time 2016/11/26

駐車場を経営するには?月極め・コインパーキングオープンまでの流れ

副業でコインパーキング経営を始めていますが、1件目の売上が順調なので、新たに2件目を開始しました。

 

2件目も前回の1物件目と同じく、土地なし(借地)でのコインパーキング経営です。

・コインパーキング 7台
・月極駐車場   8台

合計15台分の駐車場で、約400㎡(約120坪)。

「坪」の単位は分かりにくいですが、畳2枚分が約1坪なので、今回の駐車場は240畳くらいの広さということになります。

 

今回はオープンまでの工事の流れを20枚ほどの画像で順番にご紹介していきます。

費用や工期など、土地なしの借地で駐車場経営を考えている方、自分の土地で駐車場への投資を検討されている方には参考になると思いますよ。

 

なお、1物件目のコインパーキング経営の記事は

(1記事目) 土地なしでも出来るコインパーキング経営 儲かる仕組み教えます!

(2記事目) コインパーキング経営の初期費用 素人が始めた方法と収入も!

のページをご覧ください。

私の経営しているコインパーキングの仕組みや費用、売上なども詳しくまとめています。

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(1日目)土地の整地とアスファルト舗装

もともと更地でしたが、草が生えていたり石ころがゴロゴロと転がっている状態でしたので整地しています。

アスファルトを敷く分の厚みだけ表面を削って、ローラーで平らにするわけですが、残土の処分とアスファルト舗装の費用はセット。

約400㎡(120坪)でおおよそ100万円かかりました。

 

借地の場合は、地主さんに負担してもらうことが一般的です。
コインパーキング更地1

 

アスファルトの舗装は、約1時間ほどで終わりました。
本当にあっという間です!
コインパーキングアスファルト舗装1
コインパーキングアスファルト舗装2

1日目はここまで。整地とアスファルト舗装で終了しました。
2日目以降で、いよいよ形になってきます!

(2日目)駐車枠の下書きとライン引き

駐車枠の下書き

アスファルト舗装が終われば、次は白線引きです。

図面の寸法と、実際にラインを引いた感じが違う場合もあるので、下書きの段階で必ず一度チェック

図面では横幅2.5mの車室でしたが、下書きを確認すると道路側にかなり迫ってしまっていたので、横幅は10cm縮めて2.4mに変更しました。

 

トヨタの「クラウン」は大きな車ですが、横幅は約1.8mあります。

クラウンを駐車しても左右に30cmずつ余裕がある計算なので、十分ですね。

 

ちなみにニッサンの「マーチ」のようなコンパクトカーは横幅が1.65mくらいですから、さらに余裕がありますね。

 

費用の概算ですが、ラインの焼付は15台の場合、1台あたり7千円くらいです。

台数が増えたり減ったりすると単価も変わってきますが、ひとつの目安にしてください。
アスファルトライン引き下書き1

 

業者さんは本当に早いです。
月極8台、コインパーキング7台の合計15台分ですが、修正も含めて30分もかかっていません。
ライン下書き2

 

下書きでラインの位置が確定したら、次はいよいよ白線&オレンジ線を焼き付けていきます。

ライン引きの焼付は一瞬で固まってしまうので、終わってしまったらもう修正はできません
ライン引き1
ライン引き2
15台分が約30分で終了です。

 

途中で小雨が降りましたが、新しいアスファルトってこんなに水を弾くんですよ。
アスファルト舗装水弾き

 

こちらはコインパーキング用のオレンジ色のラインと番号の焼付です。
ライン引きオレンジ&番号

次はようやく、コインパーキングの機器類の登場です。

コインパーキング機器の設置準備

まずは機器類の位置をまた下書きして、アスファルト用のカッターで地面を削ります。

だいたい深さは10cmくらいですね。
アスファルトカット

 

これが地面に埋められる前のフラップ板(ロック板)です。
フラップ板設置前

 

電柱から電源を引き込むため、ポールを立てないといけません。
ここから照明や精算機、ロック板の電気を取ります。
駐車場照明ポール

 

下の画像はコインパーキング7台分と、ポール2本分を掘った残土です。
アスファルトが8cmくらいあって、けっこう厚みがあるんです。
アスファルト厚さ

 

アスファルトを削って配線を伸ばします。
コインパーキング配線

 

最後は精算機の設置。

盗難やイタズラが怖いので、集金はマメに行います

最低でも1週間に1度はやっておきたいですね。
コインパーキング精算機設置

3日目で、一応工事は完成。

ホントにあっという間に出来てしまいます!

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(3日目)機器類・看板の設置

いよいよ機器類の設置です。

機器類や精算機、LED照明の設置は前日にアスファルトを掘った部分に埋め込んでいくのですが、配線を取り付けするので半日ぐらいかかりました。

ロック板7台
コインパーキングロック板設置

精算機、看板
コインパーキング精算機・看板設置

以上で完成です。

現場での工事は3日~4日くらいで終わりますが、コンクリートが乾くのを待ったとしても1週間あれば十分にオープンできます

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コインパーキングオープンまでのその他の準備

機器類の設置が終われば、コンクリートが乾けばあとは電源を入れてお客さんが入ってくれるのを待つだけ、ではありません。

他にもやっておくことが色々とあります。

釣銭の準備

稼働状況にもよりますが、お釣りの小銭を精算機の中に補充しておかないといけません。

だいたい、500円玉50枚、100円玉100枚くらいあれば十分ではないでしょうか。

 

1万円札や5千円札が使える精算機だと千円札のお釣りも必要ですが、ウチは千円札しか使えない機械なので不要です。

夜間の照明確認

業者さんが昼間に工事をしてくれますが、実際に暗くなって照明を点けてみると、入口付近が暗かったりする場合もあります。

照明の業者さんには「照明の角度は無料で直してくれるんですよね?」と確認しておきましょう。

チラシ配り

車でたまたま通りかかった人が駐車してくれることもありますが、基本的にはリピーターで成り立つ立地です。

オープン1周間前、オープン当日、オープン1週間後など定期的に告知をしていくと、結構効果があります。

 

コンビニなどでコピーをとると割高ですが、コピー専門店などではA3白黒1枚5円

それを4等分にカットして、安く済ませましょう。

地図と値段が分かれば十分なので、白黒で問題ありません。

 

何度もコピー屋さんに行くのが面倒であれば、たくさん印刷しておいて、何度かに分けて配ります。

大きなマンションが多いか少ないかにもよりますが、2時間で1,000枚くらい配れるかな?

 

管理人さんがいて「チラシ配ったらダメ」と言われそうなマンションも多いのですが、ここだけの話、私は出来るだけ夕方以降にこっそりと配っています

近隣へのご挨拶

騒音や排気ガスのクレームが後から来ないように、先に挨拶だけは済ませておきましょう。

勤め先の名刺を渡すわけにもいかないので、「自営業でやってます」と言って連絡先のメモ渡すだけでもいいです。

保険の加入

駐車場経営にも保険の加入が欠かせません。

機器類、看板、ポールに車がぶつかるかもしれませんし、ひょっとしたら精算機を荒らされて中のお金を盗まれることもあります。

 

それらをカバーしてくれる保険に加入していますが、私の場合は年間で約70,000円で、月々で割ると約6,000円。

1日あたり200円弱なので、1日にたった1台が30分でも駐車してくれれば費用は賄えます

いざという時のために、保険は加入しておいたほうがいいですよ。

月極め部分の契約者募集

コインパーキング部分の緊急対応は業者さんに依頼しているので、オープン後は特に私がやることはありません。

1週間に1度、集金と釣銭の補充に行くだけです。

 

しかし、月極め部分の契約者を集めたり、契約したりする作業があります。

そこで、月極め部分の集客や契約、集金などは地元の不動産屋さんに依頼しました。

手数料は1台あたり5%

 

1ヶ月1万円の駐車料金であれば、毎月手数料500円を差し引いた9,500円が私のところに振り込まれます

1台500円で苦情の受付とか全部やってくれるので、絶対に不動産屋さんにお任せしたほうがいいですよね。

 

ただ、積極的に契約者の募集をやってくれるわけでもなさそうなので、定期的に自分でチラシをまくつもりです。

コインパーキングの利益状況

2物件目がオープンしたので、1物件目と合わせて収支状況を公開しています。

こちらのページもぜひご覧ください!

駐車場投資の利回りを公開!僕のコインパーキングは年収◯万円!
いま私は副業でコインパーキングを2ヶ所で経営していますが、友人から「コインパーキングの利回りってどれくらいなの?」とか「駐車場の経営って儲かるの?」とよく聞か...


 

 

2物件目の駐車場経営も順調にいけば、いずれは自分で土地を買ってコインパーキングを運営しようと考えています。

3物件目も土地なしの借地で経営するか、思い切って土地を買ってコインパーキングに投資するか、悩むところ。

 

でも、コレ読んだらきっと「俺にもできそう!」って思えます。

私もこの本を読んでその気になりましたので。

週に1回の集金だけで結構な収入になるコインパーキング経営、地主さんやサラリーマンの副業には本当におすすめですよ。

「(本業でも副業でも)自分も駐車場経営を始めてみたい」という方がいらっしゃれば、お答えできる範囲でお返事させてもらいますので、ぜひメッセージくださいね。

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